농지전용부담금 계산법,농지전용 부담금 면제(감면)대상

농지전용부담금 계산법,농지전용 부담금 면제(감면)대상/허가 비용

농지전용 부담금 농지전용허가 비용

우리나라는 지목이 전. 답. 과수원 인 농지의 경우에는 농사를 짓는 목적으로만 취득하여 사용하도록 하고 있습니다.

그래서, 농지에 주택, 창고, 공장 등을 짓기 위해서는 일정한 절차를 거쳐 농지전용허가를 받아야 합니다.

 

【농지전용】

농지 (전. 답. 과수원)를 주택지. 창고. 공장부지 등으로 전용하는 것.

(농지법 : 제34조 제1항)

 

농지전용허가란 ?

 

농지전용허가란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농업개량 외의 목적에 사용하는 것을 말합니다.

행정법상 허가이지만 실제 성격은 특허이며 , 농지를 전용하고 자 하는 자는 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 합니다.

절차를 설명해드리면 허가 또는 변경허가를 받고자하는 자는 신청서를 해당 농지의 소재지를 관할하는 시장,군수,구청장에게 제출하고 허가권자는 송부받은 날부터 10일이내 시도지사에게 송부합니다.

시도지사는 10일내 종합적인 심사의견서를 첨부하여 농림축산식품부장관에게 제출하고, 허가 신청자에게 농지전용허가증이 발급됩니다.

 

 

농지전용허가의 필수 조건 2가지

 

농지전용허가의 필수조건 두가지 바로 대지와도로의조건, 그리고 배수로 입니다.
도로와 농지는 구배가 맞아야하며 , 우천시 역류를 방지하기위해 해당 토지는 도로보다 높아야 하며 배수로 조건을 충족해야합니다.

여기서 건축물 연면적에 따른 도로의 폭과 접합길이 , 연면적에따른 오수관 규모 , 원인자부담금 ,도로점용허가 등 많은 조건이 추가적으로 요구 됩니다.

 

농지전용허가의 절차

1. 해당 농지에 건축 설계도면을 첨부하여 토지형질변경허가를 신청해야 합니다.

2. 토지형질변경허가 후 건축을 진행하고,

3. 건축이 완료되면, 건축물대장이 발급됩니다.

4. 사용승인후 건축물대장에 의해서 지목을 전에서 대지로 바꾸는 것입니다.​(지목변경)

 

토지 "형질변경"이란 무엇인가 ?

 

"토지의 형질변경이란" 절토,성토,정지,포장,공유수면 매립등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 것을 뜻합니다.

다만 조성이 완료된 기존 대지 안에서의 건축물의 기타 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착행위를 제외합니다.

 

형질변경은 토지의 물리적 형상의 변경을 말하는 것으로 결과적으로 지목을 바꿀 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다.

 

50센티미터 이내의 성토나 절토 등 단순한 형질변경은 지목의 변경을 가져오지 않습니다. 그러나 형질변경 허가를 받아 밭을 주차장으로 만든 경우에는 형질변경 만으로도 농지가 주차장 용지로 지목변경됩니다.

 

농지나 산지의 전용허가를 받아 농지나 임야에 건물을 신축한다면 , 형질변경의 결과로 농지나 임야가 대지로 지목이 변경됩니다.

그러나 이것은 형질변경의 결과라기 보다는 전용이라는 법적행위의 효과로 볼 수 있습니다.

 

농지의 형질변경행위와 농지 개량

 

농지의 형질변경행위는 농지전용에 포함되는 경우와 그렇지 않은 경우가 있습니다.

"농지전용이란" 농지를 농작물의 경작 또는 다녀냉식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 뜻합니다.

농지의 형질변경 중 농지개량에 포함되는 것은 농지전용 대상에서 제외하고 있습니다.

 

"농지법 시행령의 농지개량 범위 "

 

농지법시행령 제3조의2 법제 2조제7호 본문에 따른 농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 인근 농지의 관개,배수,통풍 및 농작업에 영향을 미치지 아니하는 것으로 한다.

 

1. 농지의 이용가치를 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위

2. 해당 농지의 토양개량이나 관개,배수,농업기계이용의 개선을 위하여 농지에서 농림축산 식품부령으로 정하는 기준에 따라 객토,성토,절토하거나 암석을 채굴하는 행위

 

경작을 위한 토지의 형질변경 범위는?

 

경작을 위한 토지형질변경이란 조성이 완료된 농지에서 농작물 재배, 농지의 지력 증진 및 생산성 향상을 위한 객토나 정지작업 , 양수 배수시설 설치를 위한 토지의 형질변경으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당되지 아니한 경우를 말한다.

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1. 인접토지의 관개,배수 및 농작업에 영향을 미치는 경우

2. 재활용 골재,사업장,폐토양,무기성 오니 등 수질오염 또는 토질오염의 우려가 있는 토사등을 사용하여 성토하는 경우

3.지목의 변경을 수반하는 경우 (전,답,과수원 상호간의 변경은 제외 )

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경작을 위한 토지의 형질변경의 한계

 

규정을 충족하는 경우에도 2m이상의 성토나 절토를 하고자 하는 때에는 농지조성 행위로 보아 허가대상에 포함하고 , 경작을 위한 형질 변경을 함에 있어 옹벽의 설치가 수반되는 경우 개발행위 허가를 받아야 한다.

 

 

농지전용신청방법

우선 농지전용허가가 선행되어야 합니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있습니다.

 

주의하실 점은 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않기 때문에 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 소유권 이전을 해야 합니다. (물론 당해연도 이후에 집을 지을 예정이라면 이런 번거로운 절차를 생략할 수도 있습니다.)

 

땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있게 됩니다. (토지사용승락서를 받으려면 일반적으로 땅값의 70% 정도는 지불해야하며 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 합니다.)

농지전용허가를 위해서는 소유권 이전등기나 토지사용승락서를 받은 후, 농지전용신청을 위한 구비서류(등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등)를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 됩니다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 다음과 같은 사항들을 심사한 후, 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부하게 됩니다.

- 집을 지을 수 있는지
- 전용면적은 적당한지
- 인근농지에 미치는 영향은 없는지
- 지역주민의 의견은 어떤 지 등

이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 결정하게 됩니다.

 

농지 전용부담금 계산법

농지 전용시 허가서를 받기 이전 농지은행에 농지보전부담금을 납부하여야 합니다. 농지보전부담금은 영농규모 적정화,농지의 집단화,농지의 조성 및 농지의 효율적 관리에 필요한 자금을 조달, 공급하기 위하여 설치한 농지관리기금의 재원이라 보시면됩니다.

 

전용면적(㎡) × ｛개별공시지가 × 30%｝

단, 면적당 공시지가의 30%가 5만원을 초과하면 5만원으로 합니다.

 

 

【농지 전용부담금 계산법 예시】

1. 1,000㎡의 농지에 개별공시지가가 10만원인 농지의 농지전용부담금은

1,000㎡ × (10만원 × 30%) = 3,000만원입니다.

 

2.  1,000㎡의 농지에 개별공시지가가 20만원인 농지의 농지전용부담금은

1,000㎡ × ( 20만원 × 30%) = 5,000만원입니다.

공시지가의 30%가 5만원을 초과하므로, 5만원으로 계산합니다.

 

농지 전용부담금 감면대상

 

1. 국가나 지방자치단체 및 정부 투자기관이 "공단"을 조성하는 경우70% 감면 혜택, 민간인의 경우 50% 감면 혜택

​2. 도로, 철도, 농어업용 시설을 설치하는 경우도 해당.

​3. 농업인의 경우 10평 이하 건축물을 지을 시 50% 감면 혜택.

​4. 농산물 가공시설, 유통시설, 마을회관, 양식장 등 농업인의 공동평의시설들도 해당.

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농지 전용부담금 면제대상

 

1. "1981년 7월 29일" "이전"에 협의를 거쳐 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 지정된 도시지역 안의 농지를 전용하는 경우에 농지전용부담금 부과 대상이 아님.

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2. 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업

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3. 주택법에 따른 주택건설사업 및 대지조성사업

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4. 도시개발법 제3조에 따라 지정된 도시개발구역에서 시행하는 도시개발사업 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 여객자동차터미널, 화물터미널 설치 사업

​

5. 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 공장 설립을 위한 공장용지 조성사업

​

6. 중소기업진흥에 관한 법률 제31조에 따른 단지조성산업

​

7. 자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률에 따른 자유무역지역 조성사업

​

8. 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에 따른 물류터미널사업 및 물류단지 개발사업

​

9. 여객자동차 운수사업법에 따른 여객터미널 사업 등의 면제대상이 있습니다.

 

농지전용 부담금 농지전용허가 비용

1. 농지전용부담금  (구농지조성비) 착공전에 부과됩니다.

개별공시지가의 30% (제곱미터당 50,000원을 초과하는경우 상한액을 50,000원으로 하므로 공시지가가 166,670원 이상 50,000원)

 

2. 예치금 및 공채

공사이행 예치금, 도시철도공채 (지역개발공채/평당 3,000원)

 

3. 지목변경 취득세 (준공후)

 (변경 후 공시지가 - 변경전 공시지가) * 2% (건축물 별도임)

 

4. 농어촌 특별세 : 취득세액의 10%

 

5. 개발부담금 대상: 준공후

 

-특별시 광역시도시계획구역 660제곱미터이상

-특별시 광역시 이외의 도시계획구역 에서의 사업 990제곱미터이상

-도시계획구역중 개발제한구역안의 당해 지정당시부터 토지소유자가 당해 토지에 시행하는 사업

-1,650이상 도시계획구역 외의 지역 1,650제곱미터 이상

 

 

이런 땅은 농지전용 받기가 어렵다

 

폭2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가 땐(또한 현황도로가이어도 긑자락에 있으면 이웃 토지사용승락서 없으면) 불가능하므로 신설도로는 4M이상의 진입로가 있는지 지적상으로 반드시 확인을 해야합니다.

 

집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게되고 너무 작으면 대지면적최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으므로 주의해야 합니다.

 

150~200평 정도가 가장 적당합니다. 마을에서 외따로 동떨어져 있는 땅은 전용 받기 어렵습니다. 최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용 받기가 어렵고 전은 전용이 쉽습니다.

 

 

전업농은 신고만으로 300평까지 전용가능

 

농지는 실질적으로 농사를 짓는 전업농들에게는 관대합니다. 무주택 세대주인 전업농의  경우 복잡한 전용절차와 비용을 드리지 않고, 신고만으로 300평까지 농지전용이 가능합니다. 그러나 전용에 필요한 서류는 제출해야 합니다.

 

특히 전업농은 준농림지가 아닌 땅도 전용허가 없이 신고만으로 집을 지을 수 있습니다.

농지는 농림지(농업진흥지역과 보호구역)와 준농림지로 나누어지는데 외지인은 준농림지만 전용이 가능합니다.

 

농림지역과 보호구역에서의 전용은 지방자치단체의 조례에 따라 다르기 때문에 농지전용 시 각 시군 건축과나 농지관리계에 확인하는 것이 좋습니다. 그러나 전업농으로 인정받게 되면 농지를 전용하여 집을 짖는 비용도 적게 들고, 일단 대지로 지목이 변경되면 땅값이 주변 대지 시세와 비슷한 수준으로 올라 기대수익도 매우 큽니다.

 

여기서 전업농이라고 하면 303평 이상의 농지를 자신의 손으로 경작하는 자경농민으로 최소한 1년이상 농사를 지어 직접 수확한 경험이 있어야 합니다